摘要：Australian Unity 的医疗地产基金出售资产，反映商业地产在高利率下的广泛压力。医疗资产通常租期较长、需求稳定，但估值仍受资本化率和融资成本影响。基金 gearing 超过 40%，说明资产价值下调会快速推高杠杆比例。出售 Peninsula Private Hospital 等核心资产可能带来流动性，但也会削弱未来收入基础。投资者需要评估出售是否能按账面附近价格完成。若折价出售，基金净资产和赎回情绪可能继续承压。该案例也提醒零售投资者，非上市地产基金并非无风险现金替代品。医疗地产的防御性无法完全抵消利率周期。